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中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)現(xiàn)狀研究

近年來(lái)，中國(guó)物業(yè)行業(yè)熱度不減，新晉玩家和老玩家以IPO、重組、借殼或業(yè)務(wù)拆分的方式，積極港股上市，對(duì)接資本市場(chǎng)。自2014年彩生活在香港聯(lián)交所上市成為中國(guó)社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)第一股后，截止到2021年5月26日已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)46家，其中2021年期間有19家物企遞表港交所。

從2020年年報(bào)來(lái)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度營(yíng)收、管理規(guī)模、經(jīng)營(yíng)規(guī)模均表現(xiàn)亮眼，老牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)占據(jù)行業(yè)蛋糕的大塊，但新起上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的力量也不容小覷。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)仍以提供住宅或非住宅類物管服務(wù)為主，不過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)始看到投入產(chǎn)出比更高的業(yè)主或非業(yè)主增值服務(wù)項(xiàng)目，并悄然實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的升級(jí)改造或持續(xù)轉(zhuǎn)型。

2020年中國(guó)上市物業(yè)服務(wù)投資價(jià)值優(yōu)秀企業(yè)緊抓市場(chǎng)機(jī)遇，憑借其強(qiáng)大的規(guī)模、優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備、資金及品牌等優(yōu)勢(shì)取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，不斷提升市場(chǎng)份額，在成長(zhǎng)性和盈利性方面均表現(xiàn)突出，投資價(jià)值凸顯。其中，碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、時(shí)代鄰里佳兆業(yè)美好、彩生活、中奧到家等物業(yè)服務(wù)上市公司名列上市物業(yè)服務(wù)投資價(jià)值優(yōu)秀企業(yè)。

2020年，中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司的投資價(jià)值主要在四個(gè)方面得到體現(xiàn)——管理規(guī)模（包括在管、儲(chǔ)備面積規(guī)模）、業(yè)務(wù)水平、盈利能力和市場(chǎng)估值。在規(guī)模滿足一定條件基礎(chǔ)之后，物業(yè)服務(wù)上市公司的價(jià)值就更多地體現(xiàn)在單平績(jī)效與經(jīng)營(yíng)能力、盈利能力方面，這幾方面的提升能為投資者帶來(lái)巨大的估值提升和市場(chǎng)回報(bào)。彩生活則將業(yè)務(wù)重心回歸基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，依靠自身現(xiàn)有規(guī)模，積極整合資源，提升單位面積的成本降低和效益增加，實(shí)現(xiàn)有彈性、確定性的高質(zhì)量增長(zhǎng)。

2020年度營(yíng)收總計(jì)超600億，其中碧桂園156億拔得頭籌

物業(yè)企業(yè)營(yíng)收能力引人注目，十家上市公司2020年?duì)I業(yè)總收入超過(guò)600億元，收入均超過(guò)17億元，平均年?duì)I業(yè)收入達(dá)到62.36億元；其中，碧桂園2020年?duì)I業(yè)收入達(dá)到156億元，同時(shí)毛利收入也是最高，約達(dá)到53億元。

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資本市場(chǎng)持續(xù)火熱，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高

從物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市時(shí)間看，2018年起上市數(shù)量逐步提升。到2020年，資本市場(chǎng)物業(yè)管理行業(yè)上市企業(yè)數(shù)再創(chuàng)新高，特別是下半年企業(yè)密集上市，全年共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市。

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隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將從以房屋建筑業(yè)和開(kāi)發(fā)業(yè)為主逐漸向側(cè)重房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理等方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)也將更加注重存量物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)。

物業(yè)管理行業(yè)還有很好的發(fā)展空間。一方面，第七次人口普查數(shù)據(jù)表明，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到了63.89%。根據(jù)聯(lián)合國(guó)和一些專家的預(yù)測(cè)，我國(guó)總?cè)丝趯⒃?030年左右出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率將在2040-2050年達(dá)到峰值80%左右。這意味著城鎮(zhèn)人口繼續(xù)增加，房屋總量還將繼續(xù)增加。另一方面，我國(guó)物業(yè)管理覆蓋率還不高，很多小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理。例如，自2020年5月1日《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以來(lái)，北京物業(yè)服務(wù)覆蓋率由64.1%增加至2021年的93.7%。四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)《四川省城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃（2018-2022）年》提出2022年全省物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)力城市服務(wù)，非住宅領(lǐng)域市場(chǎng)前景廣闊

從十家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)占比超過(guò)60.0%的企業(yè)有6個(gè)，物業(yè)管理服務(wù)在物業(yè)企業(yè)總業(yè)務(wù)的平均占比為63%。此外，社區(qū)增值服務(wù)超過(guò)20%的企業(yè)有5個(gè)。目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理標(biāo)的屬性仍以住宅為主，但行業(yè)多元業(yè)態(tài)發(fā)展的格局已初具規(guī)模，未來(lái)將逐步拓寬市場(chǎng)接管物業(yè)管理服務(wù)的渠道和規(guī)模，在管的商業(yè)、辦公類等物業(yè)數(shù)量將有一定程度提升，同時(shí)針對(duì)醫(yī)院、學(xué)校、公建甚至是城市片區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)也都將可能成為下一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。

以城市服務(wù)為例，近兩年，城市服務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)范圍及服務(wù)內(nèi)容，主要包括城市基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)維、綠化園林養(yǎng)護(hù)、道路維護(hù)、市容環(huán)衛(wèi)、秩序管理、應(yīng)急管理、城市創(chuàng)新功能等服務(wù)。該項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于非物業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)，是一個(gè)全新的管理模式，目前進(jìn)入該領(lǐng)域的以頭部企業(yè)為主?；鶎又卫砣蚧男枨蟑B加政府提升城市治理水平的需求催化了城市服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，在一定的財(cái)務(wù)預(yù)算內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)這類專業(yè)化的企業(yè)參與城市治理，共建城市新面貌成為當(dāng)前一個(gè)重要的趨勢(shì)。至2020年11月以橫琴新區(qū)為代表的“物業(yè)城市”模式已在約37座城市得到實(shí)踐。

非住宅領(lǐng)域的增值服務(wù)占比在增加，非住宅領(lǐng)域市場(chǎng)前景廣闊，布局非住宅領(lǐng)域是物業(yè)服務(wù)企業(yè)快速擴(kuò)大的重要手段。非住宅業(yè)態(tài)項(xiàng)目收取的物業(yè)費(fèi)較高，可以進(jìn)一步充盈營(yíng)收。2020年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)為3.84元/㎡/月，其中，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)服務(wù)費(fèi)均超過(guò)6元/㎡/月，公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)及其他類型物業(yè)服務(wù)費(fèi)均超過(guò)3元/㎡/月，住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)最低，為2.05元/㎡/月。再次，非住宅項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)時(shí)對(duì)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)性要求較高，企業(yè)成功進(jìn)入后可通過(guò)沉淀管理經(jīng)驗(yàn)，迅速拓展相似領(lǐng)域項(xiàng)目，或可成為“一方霸主”。最后，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極挖掘全新服務(wù)市場(chǎng)，不斷開(kāi)辟服務(wù)新領(lǐng)域。

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管理規(guī)模分化嚴(yán)重，頭部企業(yè)馬太效應(yīng)明顯

十家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總合約面積超過(guò)35億平方米，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的合約服務(wù)面積差距較大，佳兆業(yè)美好和中奧到家的合約服務(wù)面積不足1億平方米，而碧桂園服務(wù)的管理規(guī)模達(dá)到9億平方米。從合約服務(wù)面積和年?duì)I業(yè)收入對(duì)比成正比，即合約服務(wù)面積越大，年?duì)I業(yè)收入越多，排名越靠前。

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數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理企業(yè)管理規(guī)模均值約3718萬(wàn)平方米，所占市場(chǎng)份額38.9%，前10名的物業(yè)管理企業(yè)水平約是其6.43倍，達(dá)到2.39億平方米，市場(chǎng)份額約為11.5%。這種“強(qiáng)者越強(qiáng)”的態(tài)勢(shì)將保持或得到加強(qiáng)。

2014至2018年，前100的物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)份額從19.5%上升至38.9%。此外，近年來(lái)資本的進(jìn)入加快了頭部企業(yè)上市，以及通過(guò)兼并收購(gòu)獲得存量物業(yè)或較小公司的市場(chǎng)份額的進(jìn)程，市場(chǎng)整合提速。物業(yè)管理業(yè)頭部企業(yè)IPO進(jìn)程加快，截止到2020年11月，碧桂園、保利、中海地產(chǎn)等主要地產(chǎn)企業(yè)對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)在港股上市，融創(chuàng)、恒大與華潤(rùn)置地等也已經(jīng)提交A1表。大型物業(yè)管理企業(yè)并購(gòu)小型物業(yè)公司獲得管理面積增長(zhǎng)、收購(gòu)上市公司股權(quán)獲得業(yè)務(wù)增值或“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”擴(kuò)大平臺(tái)資源等多種目的并存，物業(yè)管理行業(yè)兼并收購(gòu)更加頻繁，僅2020年上市物業(yè)管理公司公告的并購(gòu)案就約26起，涉及金額約19.4億元。

結(jié)論與建議

2020年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)秀，疫情對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的影響似乎并不嚴(yán)重，相反，凸顯了物業(yè)在小區(qū)防疫管理方面的作用發(fā)揮。物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在試圖將智慧科技賦能到業(yè)務(wù)和企業(yè)內(nèi)部管理的過(guò)程中，提升企業(yè)自身和對(duì)外的工作效率，減少疫情風(fēng)險(xiǎn)等。

隨著物業(yè)管理在管面積以及合約面積規(guī)模的不斷擴(kuò)大，部分企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成中的住宅類物業(yè)管理業(yè)務(wù)正在縮減，轉(zhuǎn)而增加非住宅物業(yè)的管理業(yè)務(wù)以及增值類業(yè)務(wù)，這其中包括針對(duì)業(yè)主服務(wù)的增值業(yè)務(wù)，也有針對(duì)非業(yè)主的增值服務(wù)，比如針對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)商的銷售協(xié)助服務(wù)、廣告服務(wù)和管理咨詢服務(wù)等，拓展服務(wù)范圍實(shí)現(xiàn)收益來(lái)源多元化。

頭部上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)，擴(kuò)充管理規(guī)模的圈地行動(dòng)不斷上演，物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的分化現(xiàn)象凸顯，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)值從盈利質(zhì)量、可持續(xù)成長(zhǎng)性、估值的合理性等幾個(gè)維度進(jìn)行綜合分析?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)是根基，物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)住宅物業(yè)的基礎(chǔ)，大力拓展高毛利的非住宅物業(yè)，夯實(shí)業(yè)務(wù)根基，開(kāi)展內(nèi)生型的社區(qū)增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)的增長(zhǎng)；同時(shí)也需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“軟實(shí)力”包括社會(huì)責(zé)任、環(huán)境保護(hù)、公司治理方面的發(fā)展情況，最大化實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值。

針對(duì)優(yōu)化物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展提出以下建議：

一是要努力與加強(qiáng)基層社會(huì)治理和建設(shè)美好環(huán)境與幸福生活的人居環(huán)境相契合。在新一輪的基層社會(huì)治理升級(jí)優(yōu)化和建設(shè)美好環(huán)境與幸福生活的人居環(huán)境進(jìn)程中，國(guó)家會(huì)將更多資源和權(quán)力下放至社區(qū)層面，這就要求物業(yè)管理企業(yè)抓住這一契機(jī)，根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)為社區(qū)居委會(huì)和基層政府在社會(huì)安全、公共服務(wù)、園林綠化等方面提供更多服務(wù)或者數(shù)據(jù)支撐。具有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)和其所屬地產(chǎn)集團(tuán)可以基于“物業(yè)城市”“城市運(yùn)營(yíng)”等模式，協(xié)助城市政府進(jìn)行全面科學(xué)的城市管理。

二是要推動(dòng)新技術(shù)和物業(yè)服務(wù)深度融合，開(kāi)展智慧物業(yè)管理服務(wù)適應(yīng)居民不斷升級(jí)的需求。利用大數(shù)據(jù)、BIM、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù)，賦能物業(yè)管理企業(yè)社區(qū)服務(wù)在拓展服務(wù)深度、廣度等方面的能力升維；構(gòu)建城市至基層的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，政府與物業(yè)管理企業(yè)共享部分?jǐn)?shù)據(jù)，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所在區(qū)域特征、企業(yè)戰(zhàn)略、社區(qū)人口結(jié)構(gòu)等信息，加快推進(jìn)與商業(yè)零售、文化、旅游休閑、餐飲、醫(yī)療健康、教育、體育等其他生活性服務(wù)業(yè)融合發(fā)展，發(fā)展更加精準(zhǔn)對(duì)接本社區(qū)居民需求狀況的相關(guān)服務(wù)。

【作者】 上書(shū)房信息咨詢中國(guó)物業(yè)企業(yè)研究中心

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經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，上書(shū)房信息咨詢?cè)谏钲?、廣州、北京、長(zhǎng)沙、重慶、成都、昆明、香港、新加坡設(shè)立有分支機(jī)構(gòu)或辦事處。并在近年運(yùn)用新技術(shù)建立了專業(yè)的第三方調(diào)研系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)線上和線上的數(shù)據(jù)采集，打造立體式全方位調(diào)研渠道。累計(jì)服務(wù)超過(guò)上千家企業(yè)，開(kāi)展調(diào)查覆蓋國(guó)內(nèi)四線以上城市200余個(gè)，調(diào)查項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)10000個(gè)（棟），采集數(shù)據(jù)超過(guò)200萬(wàn)條，輸出專業(yè)報(bào)告成果超過(guò)上千份，專業(yè)演講匯報(bào)200余場(chǎng)。

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