房地產(chǎn)行業(yè)增值稅正式取代營(yíng)業(yè)稅（深圳地產(chǎn)調(diào)查）
上書房信息咨詢-深圳地產(chǎn)研究
5月1日起全國(guó)正式推進(jìn)包括房地產(chǎn)等行業(yè)的營(yíng)改增政策，這標(biāo)志著1993年建立的分稅制開(kāi)始退出歷史舞臺(tái)，增值稅正式取代營(yíng)業(yè)稅，并成為中國(guó)名副其實(shí)的最大的稅種。
房地產(chǎn)行業(yè)的增值額的計(jì)算相對(duì)困難，尤其是相比各類實(shí)物投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資受到了經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)等因素的干擾，所以如何核算增值額一直是有爭(zhēng)論的。當(dāng)然，雖然姍姍來(lái)遲，但隨著4月底各類細(xì)則性條款的出臺(tái)，整個(gè)改革顯得有自信且富有成效。在5月份正式落地后，各類積極效應(yīng)將會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，總結(jié)來(lái)說(shuō)，有以下五大積極效應(yīng)。
一、實(shí)現(xiàn)降稅效應(yīng)
相比其他稅收，增值稅的最大特點(diǎn)就是其為價(jià)外稅。通俗地說(shuō)，此類稅收的計(jì)稅依據(jù)是不含稅的價(jià)格，即假如計(jì)稅價(jià)格為A元，那么不含稅的價(jià)格就為A/(1+稅率)。在這里，稅率即為增值稅稅率或征收率，即為11%(企業(yè))和5%(個(gè)人)。
另外此類減稅效應(yīng)也將通過(guò)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的方式得到體現(xiàn)。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)于部分土地成本占整個(gè)房企成本比例較大的企業(yè)，那么后續(xù)能夠看到，在此類政策下，將可以通過(guò)將此類土地成本進(jìn)行抵扣，最終能夠較好地降低拿地成本和經(jīng)營(yíng)成本。
二、避免重復(fù)征稅
實(shí)際上，為了防范重復(fù)征稅的做法，在4月下旬財(cái)政部和國(guó)稅總局就出臺(tái)了相應(yīng)的文件進(jìn)行了說(shuō)明。其中對(duì)于類似契稅、個(gè)稅等征收，在計(jì)算過(guò)程中就規(guī)定可以剔除各類增值額，這使得社會(huì)公眾更加支持此類政策的出臺(tái)。
比如對(duì)于契稅而言，舉例來(lái)說(shuō)，目前全國(guó)100萬(wàn)元的房屋，面積基本上在90-144平方米的范圍內(nèi)，按照1.5%的契稅進(jìn)行計(jì)算，則契稅為1.5萬(wàn)元。但如果按照目前新的政策，則為100/(1+5%)*1.5%即為1.4萬(wàn)元?？梢钥闯銎醵惙矫娴呢?fù)擔(dān)是減少的。
對(duì)于個(gè)人所得稅而言，不考慮144平方米以上的非普通住宅和免征等類型，計(jì)算方式一般是“房屋買賣差價(jià)總額*20%”。所以，如果此類100萬(wàn)元的房屋按照目前房?jī)r(jià)全國(guó)年均7%的增幅計(jì)算，2年內(nèi)房?jī)r(jià)約為114萬(wàn)元，那么買賣差價(jià)為14萬(wàn)元。這個(gè)時(shí)候個(gè)人所得稅為14*20%即為2.8萬(wàn)元。而如果按照新的計(jì)算方式，則為14/(1+5%)*20%即為2.67萬(wàn)元。此類個(gè)稅負(fù)擔(dān)也呈現(xiàn)了減少的態(tài)勢(shì)。
三、企業(yè)投資積極性將提高
此次改革中，結(jié)合此前的兩會(huì)精神，后續(xù)各類企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)或持有不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)際上能夠獲得一個(gè)較好的抵扣效應(yīng)。過(guò)去對(duì)于此類抵扣，在購(gòu)置機(jī)器設(shè)備方面是允許操作的，但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投資，還沒(méi)有出臺(tái)抵扣的做法。
而新的政策提供了這樣一個(gè)機(jī)會(huì)。舉例來(lái)說(shuō)，若持有1000萬(wàn)元的商辦物業(yè)，那么能夠抵扣或者節(jié)約的增值稅稅費(fèi)為1000*11%，即為110萬(wàn)元，這使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本降低，同時(shí)這也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要體現(xiàn)，反映了國(guó)家對(duì)于此類實(shí)體經(jīng)濟(jì)和企業(yè)投資刺激的導(dǎo)向。所以可以預(yù)計(jì)，后續(xù)持續(xù)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的投資行為會(huì)增加，這也能夠加快實(shí)體經(jīng)濟(jì)的快速提振。
四、促使企業(yè)轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理模式
由于此類營(yíng)改增改革和財(cái)稅改革、公司理財(cái)制度變革等緊密掛鉤，所以在實(shí)際過(guò)程中可以看到，各類企業(yè)都會(huì)從財(cái)稅的角度來(lái)積極進(jìn)行變革，即快速調(diào)整財(cái)務(wù)策略，以實(shí)現(xiàn)積極有效的避稅效應(yīng)。
從財(cái)務(wù)角度看，過(guò)去營(yíng)業(yè)稅政策下，各類營(yíng)業(yè)稅的增加或減少，實(shí)際上最后會(huì)在營(yíng)業(yè)收入等層面得到反映，最終改變利潤(rùn)額或利潤(rùn)表。但是，如果是增值稅，那么后續(xù)在財(cái)務(wù)上的科目會(huì)設(shè)置為“應(yīng)付增值額”，這是一個(gè)負(fù)債的概念，進(jìn)而會(huì)使得資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)得到改善。而負(fù)債規(guī)模的減少，最終能夠極大地改善現(xiàn)金流狀況，這樣就能夠?qū)ζ髽I(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)等產(chǎn)生積極的作用。
五、利好相關(guān)改革的推進(jìn)
在此次改革中，對(duì)于房屋租賃的行為，也給予了各類稅費(fèi)減免。因?yàn)槌鲎夥课輰?shí)際上也是一種類似房屋買賣的方式，所以在征收個(gè)稅的時(shí)候，需要剔除此類增值稅份額，這樣的征收才會(huì)更加合理。這個(gè)時(shí)候相當(dāng)于對(duì)此類租賃市場(chǎng)提出了減稅的要求，這和此前購(gòu)租并舉制度的推進(jìn)有密切關(guān)聯(lián)。通過(guò)此類稅費(fèi)改革，能夠降低個(gè)人房源和社會(huì)房源租賃的成本，進(jìn)而擴(kuò)大租賃的收益。所以說(shuō)，營(yíng)改增政策在房屋租賃市場(chǎng)的落實(shí)，將能夠加快購(gòu)租并舉市場(chǎng)的建立。
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