深圳地鐵集團與萬科達成戰(zhàn)略合作（深圳地產(chǎn)物業(yè)調(diào)查）
上書房信息咨詢-深圳地產(chǎn)/物業(yè)調(diào)查
早在3月12日，深圳地鐵集團就與萬科舉行戰(zhàn)略合作備忘錄簽約儀式，宣布達成戰(zhàn)略合作意向。萬科擬主要以新發(fā)行股份方式，收購深圳地鐵集團所持有的目標公司的全部或部分股權；同時雙方建立戰(zhàn)略合作關系，將依托“軌道+物業(yè)”模式，緊密合作，共同發(fā)展，以深圳為起點，逐步實現(xiàn)向珠三角乃至全國其他重點城市的拓展。
自2015年12月18日萬科股票停牌以來，萬科重大資產(chǎn)重組進展一直備受資本市場關注。此次合作發(fā)布，是萬科重組工作的重大突破。
對于此次合作，深圳地鐵集團和萬科均給予極高重視。深圳地鐵集團董事長林茂德、總經(jīng)理肖民，萬科集團董事會主席王石，總裁郁亮出席了合作簽約儀式。
深圳地鐵集團董事長林茂德先生表示，深圳地鐵集團近年來在全力加快軌道交通建設，向市民提供優(yōu)質(zhì)運營服務的基礎上，積極深化國企改革，以“軌道+物業(yè)”為基礎，探索市場化可持續(xù)發(fā)展模式。萬科是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的領軍企業(yè)，此次與萬科的合作，也是深圳地鐵集團模式創(chuàng)新的重要舉措，符合國家發(fā)展混合所有制經(jīng)濟的戰(zhàn)略導向。
萬科董事會主席王石表示，深圳地鐵集團是深圳最主要的城市建設者之一，這次拿出最稀缺的核心地區(qū)土地資源合作開發(fā)，充分體現(xiàn)了合作的誠意和對萬科的信任，兩家公司優(yōu)勢互補，抓住深圳進一步城市化和經(jīng)濟轉型提供的歷史機遇，將為全體股東創(chuàng)造更大價值。
由于此次合作涉及萬科重大資產(chǎn)重組，根據(jù)上市公司相關規(guī)則要求，雙方最終能否達成資產(chǎn)交易，還需萬科董事會、股東大會審議，及通過相關的審批。
共同開啟地鐵上蓋新時代
根據(jù)萬科公告，萬科將購買地鐵集團持有的目標公司全部或部分股權，相關目標公司的主要資產(chǎn)為地鐵上蓋物業(yè)項目，初步預計交易規(guī)模介于人民幣400-600億元之間，具體交易對價以經(jīng)有關部門備案后的獨立第三方評估結果為依據(jù)。萬科擬主要以定向增發(fā)股份的方式支付對價。
盡管此次公告并未透露具體的交易標的和戰(zhàn)略合作的計劃細節(jié)，但基本可以確定，未來雙方將依托“軌道+物業(yè)”模式，通過聯(lián)合開發(fā)，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。
近期以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”的分化局面，核心城市的土地競爭日益激烈，不僅地價屢屢刷新紀錄，“面粉貴過面包”的情形也并不鮮見。在核心城市以合理價格獲取充足的土地資源日趨困難，已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)龍頭企業(yè)發(fā)展的一大瓶頸。
在寸土寸金的深圳，擁有較強二次利用土地資源能力的深圳地鐵集團，一直以來都是最受開發(fā)企業(yè)歡迎的合作對象。
深圳地鐵集團是深圳市屬大型國有獨資企業(yè)，承擔深圳城市軌道交通投融資、建設、運營，目前凈資產(chǎn)1503億元，總資產(chǎn)2411億元。秉承“建地鐵就是建城市”理念，深圳地鐵集團依托快速發(fā)展的城市軌道交通網(wǎng)絡，通過軌道交通上蓋運作物業(yè)開發(fā)，目前已擁有地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)項目10個，分布于前海蛇口自貿(mào)區(qū)、深圳灣超級總部基地以及福田、龍華等深圳市各重要發(fā)展區(qū)域，總建筑面積約500萬㎡，產(chǎn)品涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)，均為大規(guī)模城市綜合體項目。目前，深圳市軌道交通共投入運營5條線路178公里。其中地鐵集團運管管理的4條線路158公里，2016年還將開通3條新線共107公里。這些新線路的拓展，毫無疑問將激活更多的項目開發(fā)機會。
2014年，萬科獲得與深圳地鐵集團的合作機會，成功參與深圳紅樹灣項目開發(fā)，實現(xiàn)了重返深圳核心區(qū)域的夙愿。紅樹灣項目位于深圳市中心區(qū)最優(yōu)質(zhì)的地段，這一項目也被視為萬科轉型城市配套服務商的標桿之作。
對萬科來說，此次戰(zhàn)略合作意義極為深遠，不僅僅在于獲得一個或幾個優(yōu)質(zhì)項目，更重要的是，雙方共同實施“軌道+物業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略，未來隨著地鐵線路的延伸，萬科將有機會以合理價格獲得源源不斷的開發(fā)資源，一舉解決核心城市土地資源緊缺的問題，讓全體股東都能分享地鐵經(jīng)濟所帶來的巨大紅利。
“如果說紅樹灣項目是我們合作的序曲，那么從今天開始，我們將共同演奏城市配套服務商的全新交響樂。”王石說。
“軌道+物業(yè)”最強組合
對深圳地鐵集團而言，引入萬科聯(lián)合開發(fā)既符合共贏原則，同時，也是創(chuàng)新合作方式、積極探索混合所有制經(jīng)濟發(fā)展的重要戰(zhàn)略舉措。
軌道交通建設周期長，投資規(guī)模大，對資金需求量大。絕大多數(shù)城市地鐵的運營都需要依靠政府補貼才能維持。
深圳地鐵集團是國內(nèi)有較強盈利能力的地鐵公司，這歸功于深圳地鐵集團創(chuàng)造性提出的“軌道+物業(yè)”模式，即通過上蓋物業(yè)及地下空間與軌道交通同步規(guī)劃、同步設計、同步建設，將沿線物業(yè)增值最大限度地轉化成為軌道交通企業(yè)的內(nèi)部效益，形成自我造血、良性循環(huán)的可持續(xù)發(fā)展良好機制。
考慮到地鐵建設巨大的投資規(guī)模和資金成本，實現(xiàn)這一模式的關鍵在于上蓋物業(yè)能否在充分體現(xiàn)地段價值的基礎上，盡快順利實現(xiàn)現(xiàn)金回流。因此，“軌道+物業(yè)”模式對于上蓋物業(yè)的開發(fā)、設計和銷售回款能力具有相當高的要求。
作為國內(nèi)最有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，萬科擁有30年多的專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗和強大的品牌號召力，在堅持核心優(yōu)勢、積極打造三好住宅的同時，也在不斷豐富產(chǎn)品類型，進軍消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)延伸業(yè)務等新興領域。
在深圳地鐵集團看來，萬科的品牌知名度將有助于實現(xiàn)土地價值的最大化；而萬科一貫倡導的“快速開發(fā)、快速銷售”，也與地鐵集團的戰(zhàn)略需求高度匹配；在開發(fā)方面，萬科擁有全球一流的建筑技術研究中心，近年來積極推廣住宅產(chǎn)業(yè)化，強大的研發(fā)能力結合工業(yè)化的生產(chǎn)方式，使萬科能有效提升產(chǎn)品質(zhì)量，縮短開發(fā)周期。
從任何一個角度看，深圳地鐵集團和萬科都具有極強的戰(zhàn)略協(xié)同性，通過“軌道+物業(yè)”模式，雙方彼此的專業(yè)優(yōu)勢將得到最有效的發(fā)揮。
軌道交通迎來黃金十年，未來合作空間巨大
深圳地鐵集團董事長林茂德先生表示，未來五到十年，深圳軌道交通將迎來快速發(fā)展，在加快地鐵建設的同時必須創(chuàng)新合作方式、完善“軌道+物業(yè)”模式，才能更好地抓住這一特殊歷史機遇、實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。
分析人士指出，隨著經(jīng)濟進入新常態(tài)，政府將通過加大對城軌交通等基礎設施的投資以增加有效需求，促進鋼鐵、水泥等大宗商品去庫存。同時，城軌交通對于改善交通狀況、發(fā)展綠色經(jīng)濟、建設環(huán)境友好型社會也有積極意義。
國家發(fā)改委2015年9月同意深圳對三期建設規(guī)劃進行調(diào)整，將地鐵10號線（原16號線），以及地鐵2號線東延線、3號線南延線和東延線、4號線北延線、5號線南延線、6號線南延線、9號線西延線，共計8條線路總長85.1公里的線路增加至地鐵三期工程中建設。調(diào)整后三期工程共6條線及7段延長線。線路長度約為257公里、165座車站、總投資約2000億元。從遠期規(guī)劃發(fā)展來看，深圳市軌道交通網(wǎng)絡將結合城市更新發(fā)展、區(qū)域一體化發(fā)展、緩解日益增長出行需求、實施環(huán)保政策和節(jié)能降耗等實際情況，預計有新一輪修編，從遠期規(guī)劃發(fā)展看，預計地鐵總里程可達1000公里。
在深圳地鐵建設進入快車道的同時，深圳與周邊城市的互通互聯(lián)也不斷提速，這意味著未來深圳地鐵集團與萬科的合作可能不僅僅只限于深圳。
發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，城市經(jīng)濟圈是城市化第二階段的核心內(nèi)容。類似于日本三大都市圈，韓國首爾經(jīng)濟圈的發(fā)展模式，正在越來越多的地區(qū)出現(xiàn)。
深圳近年來在城市轉型、產(chǎn)業(yè)升級、經(jīng)濟創(chuàng)新方面成果斐然，在帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展、形成產(chǎn)業(yè)梯次結構、發(fā)揮區(qū)域輻射力方面，已經(jīng)具備了成為城市圈核心都市的條件。軌道交通網(wǎng)絡是連結城市圈的紐帶。在“東進戰(zhàn)略”和區(qū)域一體化的大趨勢下，深圳及周邊地區(qū)的互通互聯(lián)將大大提速。深圳地鐵集團作為國內(nèi)第一個實施“軌道+物業(yè)”開發(fā)運營模式，第一個將軌道交通運營管理經(jīng)驗輸出到國際市場，第一個成立以有形資產(chǎn)為支撐的軌道交通可持續(xù)發(fā)展機制的軌道交通開發(fā)運營商，作為業(yè)內(nèi)市場化運作、可持續(xù)發(fā)展模式的創(chuàng)新者在其中將扮演關鍵角色。
可以預見的是，在不久的將來，深圳地鐵集團+萬科的組合，將不再只局限于深圳，“軌道+物業(yè)”的先進模式，也有望隨著軌道的延伸，向更多城市復制輸出，促進更多城市經(jīng)濟圈的形成，推動我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進程，圍繞國家“一帶一路”戰(zhàn)略和深圳建設全國經(jīng)濟中心城市的目標要求，加快“走出去”步伐。
相似的文化理念為深化合作奠定基礎
“創(chuàng)新是深圳特區(qū)崛起的不竭動力，也是深圳地鐵發(fā)展壯大的根本所在。在市場化創(chuàng)新方面，深圳地鐵集團一直努力走向全國城市軌道交通行業(yè)的前列。”深圳地鐵集團董事長林茂德先生表示。
通過堅持“市場化、可持續(xù)”發(fā)展道路，積極探索混合所有制經(jīng)濟，構筑適應市場化的集團戰(zhàn)略管控模式，深圳地鐵集團已經(jīng)具備了市場化運營的良好基礎。
如果說業(yè)務上的協(xié)同性和專業(yè)上的互補性，為雙方合作提供了共贏的空間；那么，相似的發(fā)展理念和企業(yè)文化，則為兩者建立更加緊密的戰(zhàn)略合作關系奠定了基石。
“深圳地鐵集團以‘經(jīng)營地鐵，創(chuàng)造城市發(fā)展空間’為企業(yè)使命，萬科以‘城市配套服務商’為發(fā)展定位，在推動城市建設方面，我們有著共同的追求。”王石表示。
在企業(yè)文化方面，深圳地鐵集團提倡創(chuàng)新、擔當、包容、共享，在積極履行社會責任的同時，高度重視安全運營和施工質(zhì)量，并積極打造裝備技術創(chuàng)新標桿。這和萬科堅持質(zhì)量第一、矢志不渝的推廣住宅產(chǎn)業(yè)化的做法也有著諸多相似之處。
值得注意的是，近年來深圳地鐵集團以市場化、專業(yè)化和一體化為原則，鼓勵支持下屬經(jīng)營類企業(yè)發(fā)展壯大，并提出鼓勵支持集團下屬的市政設計院等知識密集型、技術密集型企業(yè)開展經(jīng)營者和骨干員工持股經(jīng)營，通過資本紐帶形成員工與企業(yè)共同發(fā)展、共擔風險、共享收益的利益共同體。而“共創(chuàng)、共享、共擔”正是萬科自2014年以來積極推廣的事業(yè)合伙人制度的核心理念。
“我們很高興的發(fā)現(xiàn)，深圳地鐵集團‘共同承擔責任、共同創(chuàng)造價值、共同分享成果’的企業(yè)價值觀與萬科的合伙人理念十分契合。我們相信，在相近的愿景和價值觀引領下，雙方的長期合作將為深圳這座城市貢獻更多的力量，也開啟我們雙方更加美好的明天。”王石在致辭中表示。
深圳地鐵和萬科都是上書房信息咨詢的合作客戶。地產(chǎn)物業(yè)研究作為上書房信息咨詢的核心業(yè)務之一，至今已累計調(diào)查寫字樓、科技園（工業(yè)區(qū)）、公共物業(yè)、住宅小區(qū)1300余棟，累計調(diào)研樣本超100，000個，覆蓋31個省市自治區(qū)（含港澳臺）、執(zhí)行落地139個大中小城市。除了萬科，上書房信息咨詢還為港中旅地產(chǎn)、中集物業(yè)、深圳中環(huán)物業(yè)、深圳外貿(mào)集團外貿(mào)物業(yè)、頤安集團頤安物業(yè)、花樣年物業(yè)、長春北湖科技園、深圳科技園物業(yè)、桂林興進實業(yè)集團、深國投商置、南山物業(yè)等提供過地產(chǎn)物業(yè)調(diào)查服務。
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