疫情期間，不能逛街？一文帶你深入了解購(gòu)物中心
上書房咨詢 2020-04-24 10:19:52
引言：疫情期間，你是不是已經(jīng)想逛街很久啦？三月天，草長(zhǎng)鶯飛，你是不是蠢蠢欲動(dòng)的也想帶上口罩，到你家附近的購(gòu)物中心買買買、逛逛逛、吃吃吃，再順便看個(gè)電影。不知你是否發(fā)現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，去購(gòu)物中心購(gòu)物已經(jīng)成為一種公共生活方式。線上購(gòu)物固然方便，但現(xiàn)代人去購(gòu)物中心的目的已經(jīng)不僅是購(gòu)物，也可以是放松、閑逛、觀光、健身、就餐和辦公，這些體驗(yàn)也正是線上購(gòu)物無法取代的。
一、購(gòu)物中心的定義
購(gòu)物中心也被稱為購(gòu)物廣場(chǎng)，在西方被稱為是Shopping center或Shopping mall。按國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)(ICSC)的定義：購(gòu)物中心是由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理的商業(yè)設(shè)施，擁有大型核心店、多樣化商品街和停車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)買需求與日?；顒?dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。中國(guó)工程建設(shè)協(xié)會(huì)（CESC）對(duì)購(gòu)物中心的定義是：多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體，商業(yè)集合體內(nèi)通常包十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)服務(wù)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)涵蓋大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲料店、雜品店以及娛樂健身休閑場(chǎng)所等。
二、購(gòu)物中心的建筑形態(tài)
購(gòu)物中心建筑具有商業(yè)空間步行化和室內(nèi)化的特征，其目的是為顧客營(yíng)造一個(gè)舒適、怡人的購(gòu)物環(huán)境。為了避免車輛穿行對(duì)購(gòu)物造成的干擾和出于安全性的考慮，購(gòu)物中心通常會(huì)使顧客的購(gòu)物活動(dòng)以步行的方式進(jìn)行，并且購(gòu)物中心一般也會(huì)在空間設(shè)計(jì)上以提供大面積的停車場(chǎng)的形式實(shí)現(xiàn)人車分流。購(gòu)物中心也會(huì)具有室內(nèi)化的屬性，尤其建筑材料和建筑技術(shù)的進(jìn)步更好的實(shí)現(xiàn)了這一屬性。另外，購(gòu)物中心還可以通過屋頂、拱廊的覆蓋功能和人工對(duì)環(huán)境采光、溫度、濕度等因素的控制，以減少不可控制天氣、霧霾等因素對(duì)購(gòu)物活動(dòng)影響。
三、購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)形式
現(xiàn)代購(gòu)物中心會(huì)強(qiáng)調(diào)社會(huì)分工的作用，購(gòu)物中心的所有者委托開發(fā)商進(jìn)行承建活動(dòng)后，會(huì)將經(jīng)營(yíng)面積出租給出租提供商業(yè)零售和服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，主要由購(gòu)物中心引入的商戶從事商品和服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（Boone & Kurtz，1974）。因此，所有者和經(jīng)營(yíng)者是租賃的關(guān)系。通過引入不同經(jīng)營(yíng)者和確定經(jīng)營(yíng)主體后，購(gòu)物中心可以根據(jù)其所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、地理位置、自身?xiàng)l件、目標(biāo)定位的需要，引入相應(yīng)的零售和服務(wù)經(jīng)營(yíng)者。這樣，購(gòu)物中心不僅包括獨(dú)立的零售商店，還可以包括餐館、銀行、停車場(chǎng)、電影院和商業(yè)辦公室等，也即呈現(xiàn)出復(fù)合業(yè)態(tài)組合的特點(diǎn)。購(gòu)物中心的所有者也會(huì)委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)保安、保潔、園藝栽培、設(shè)備維修等活動(dòng)進(jìn)行專門的管理，保證舒心的購(gòu)物環(huán)境。
四、購(gòu)物中心的分類
國(guó)際上按照購(gòu)物中心的建筑規(guī)?？梢苑譃橐韵聨最悾?br />
（1）便民購(gòu)物中心（Neighborhood shopping center）。這種購(gòu)物中心的建筑面積很小，只有5000平方英尺到50000平方英尺左右。便民購(gòu)物中心一般由許多商店連在一起組成，通常沒有固定的租客，租客們租賃購(gòu)物中心的商鋪出售食物或提供服務(wù)。
（2）社區(qū)購(gòu)物中心（community shopping center）。通常情況下，社區(qū)購(gòu)物的規(guī)模也很小，建筑面積一般在3.5萬到7萬平方英尺，一般是為周邊地區(qū)的人們提供容易獲得的必需品，如食品、藥品等，一般也被稱為超級(jí)市場(chǎng)。
（3）區(qū)域購(gòu)物中心（Regional shopping center）。這類購(gòu)物中心至少有兩家固定租賃商店，場(chǎng)地面積超過25萬到80萬平方英尺。這種商場(chǎng)通常還會(huì)提供商務(wù)用品、家用電器及各種服務(wù)和娛樂器材等設(shè)備。
（4）跨區(qū)域購(gòu)物中心（Cross regional shopping center）。這類購(gòu)物中心的特點(diǎn)和區(qū)域購(gòu)物中心的特點(diǎn)很接近，因?yàn)樗峁┝烁鞣N各樣的消費(fèi)品，包括公共物品、服裝、餐館、銀行等。這些購(gòu)物中心的總建筑面積為80萬平方英尺，通常產(chǎn)生于人口規(guī)模較大的大都市區(qū)。本書關(guān)注的重點(diǎn)是那些具有最具商業(yè)價(jià)值的區(qū)域購(gòu)物中心和跨區(qū)域購(gòu)物中心。
我國(guó)中國(guó)工程建設(shè)協(xié)會(huì)對(duì)（CESC）依據(jù)購(gòu)物中心項(xiàng)目規(guī)模和業(yè)態(tài)分布情況，將購(gòu)物中心分為超大規(guī)模、中等規(guī)模、一般規(guī)模三類：
購(gòu)物中心規(guī)模劃分
五、購(gòu)物中心的發(fā)展歷程
（一）世界購(gòu)物中心的發(fā)展歷程
一般認(rèn)為購(gòu)物中心最早起源于美國(guó)，代表性的現(xiàn)代大型購(gòu)物中心誕生于1921年的西爾斯·羅巴克（Sears Robuck）公司在芝加哥城市邊緣地帶所建設(shè)的獨(dú)立商業(yè)街。同時(shí)，英國(guó)郊區(qū)也開始出現(xiàn)一些社區(qū)零售商店組成的小型購(gòu)物中心，有一些開發(fā)商將社區(qū)購(gòu)物中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)。澳大利亞在首都堪培拉規(guī)劃中考慮了建設(shè)購(gòu)物中心，這意味著購(gòu)物中心被考慮在城市規(guī)劃范圍內(nèi)。到20世紀(jì)50年代后期，購(gòu)物中心開始真正流行和發(fā)展起來。美國(guó)是購(gòu)物中心發(fā)展的先驅(qū)，其最早開始出現(xiàn)了大型購(gòu)物中心。購(gòu)物中心在布局上已經(jīng)會(huì)通過景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)來吸引顧客來訪和強(qiáng)化購(gòu)物行為。比如1956年建成的南谷購(gòu)物中心（Southdale Shopping Center），不僅提供了免費(fèi)停車場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了人車分流，還設(shè)置了怡人的花園環(huán)境滿足人們社會(huì)活動(dòng)需求。南谷購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)師維克托·格倫（Victor Gruen）認(rèn)為，購(gòu)物中心可以解決很多城市問題。
隨后，歐洲、日本和亞洲四小龍國(guó)家的購(gòu)物中心也開始快速發(fā)展，到20世紀(jì)70-80年代購(gòu)物中心的市場(chǎng)已經(jīng)得到飽和。此時(shí)購(gòu)物中心在規(guī)模、設(shè)計(jì)、定位等方面已經(jīng)趨于成熟。80年代以后購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，依據(jù)人們消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變和多元化的需求，購(gòu)物中心也隨之掀起了更新改造的高潮。除此之外，人口規(guī)模、城市經(jīng)濟(jì)特征的變化，也促使購(gòu)物中心面臨著諸如土地成本提高等因素的挑戰(zhàn)。我們整理了以下幾家國(guó)際知名購(gòu)物中心的基本情況，可以發(fā)現(xiàn)，這些知名國(guó)際購(gòu)物中心除了具有現(xiàn)代購(gòu)物中心所共有的占地面積較大、業(yè)態(tài)復(fù)合等特點(diǎn)之外，通常還具備特色的引流主題。
1982年建設(shè)的西埃德蒙頓購(gòu)物中心位于加拿大阿爾伯塔，該中心有800多家商鋪和服務(wù)機(jī)構(gòu)，2萬多個(gè)停車位。是世界第五大、北美第一大購(gòu)物中心。該購(gòu)物中心最大的特色是具有世界最大的室內(nèi)水上公園，并有世界最大的人工浪涌池，此外，還配設(shè)有教堂、室內(nèi)射擊場(chǎng)、寵物動(dòng)物園、餐廳影院等極具體驗(yàn)性的游樂設(shè)施。
阿聯(lián)酋購(gòu)物中心，該購(gòu)物中心位于迪拜，占地面積22.3萬平方米。購(gòu)物中心內(nèi)有超過450家零售商，除此之外有包括中東第一個(gè)室內(nèi)滑雪場(chǎng)、一個(gè)有500個(gè)座位的社區(qū)藝術(shù)劇院、900多套客房的凱賓斯基五星大酒店等。
（二）我國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展歷程
改革開放以前，我國(guó)沒有購(gòu)物中心，人們大多去國(guó)有百貨公司購(gòu)物，其產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家和集體。改革開放使國(guó)民生活水平不斷提高，20世紀(jì)80年代購(gòu)物中心在中國(guó)應(yīng)運(yùn)而生。發(fā)展初期大多數(shù)國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心是名不副實(shí)的，多數(shù)購(gòu)物中心只是傳統(tǒng)百貨商店和集貿(mào)市場(chǎng)重新掛牌改名。80年代后期，北京、上海、廣州等城市開始出現(xiàn)一些較成規(guī)模的購(gòu)物中心。1990年北京國(guó)貿(mào)商城開業(yè)、廣州天河城在1996年正式營(yíng)業(yè)、上海港匯廣場(chǎng)于1999年正式開業(yè)，標(biāo)志著中國(guó)開始進(jìn)入購(gòu)物中心的快速發(fā)展階段。
我國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展仍然存在巨大的發(fā)展空間。根據(jù)國(guó)盛證券的研究數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)購(gòu)物中心的總體存量在近五年內(nèi)平均存量增速達(dá)23%，2019年購(gòu)物中心總存量約4.2億平米。但由于我國(guó)人口基礎(chǔ)較大，2019年人均購(gòu)物可租面積僅為0.3㎡（3.2平方英尺），比2018年的2.8平方英尺增加了14%。但是，這仍然與發(fā)達(dá)國(guó)家存在著較大的差距，美國(guó)、加拿大、澳大利亞人均購(gòu)物中心的面積為23.5、16.8和11.2平方英尺，分別是我國(guó)的8.3倍、6倍和4倍。雖然是存在購(gòu)物中心行業(yè)具備一定的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，隨著經(jīng)濟(jì)整體增速放緩和國(guó)民消費(fèi)水平升級(jí)，近幾年我國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展進(jìn)入了轉(zhuǎn)型升級(jí)的階段。市場(chǎng)上同時(shí)存在著衰落的老牌購(gòu)物中心和活躍的新興購(gòu)物中心。北京的賽特購(gòu)物中心歇業(yè)的消息更是引起了很大關(guān)注，這家1992年成立的購(gòu)物中心是北京最早的高端購(gòu)物中心，是當(dāng)時(shí)自動(dòng)滾梯最多的購(gòu)物中心，也是第一家電腦聯(lián)網(wǎng)收銀系統(tǒng)的購(gòu)物中心。但是，到2010年之后，賽特購(gòu)物中心的來客量逐步減少，即便通過一系列打折促銷措施也沒有轉(zhuǎn)變蕭條的境地。然而，與賽特購(gòu)物中心成為鮮明對(duì)比的是大悅城、三里屯、藍(lán)色港灣等購(gòu)物中心，這些“更年輕”的購(gòu)物中心可以用人頭攢動(dòng)來形容。目前，在我國(guó)幾個(gè)主要城市已經(jīng)形成了一些兼具藝術(shù)性與體驗(yàn)性的購(gòu)物中心，并陸續(xù)出現(xiàn)了如萬達(dá)、百盛等連鎖經(jīng)營(yíng)品牌。
最后，我們列舉的幾個(gè)國(guó)內(nèi)具有特色的購(gòu)物中心。你平時(shí)喜歡去哪些購(gòu)物中心？這些購(gòu)物中心有哪些吸引你的特點(diǎn)呢？歡迎在留言區(qū)一起分享交流！
王府井購(gòu)物中心
北京三里屯購(gòu)物中心
上海K11購(gòu)物中心
深圳萬象城
哈爾濱中央大街
趙璐，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，上書房信息咨詢公司合伙人，高級(jí)顧問
本文參考文獻(xiàn)：【1】國(guó)盛證券，商業(yè)地產(chǎn)黃金賽道價(jià)值再發(fā)現(xiàn)，2020.3.8
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